深度好文：中国房价“打不倒”是为何？-凯发旗舰

房价高涨一直是人们讨论话题的核心。很多人提供了一系列观点，包括去库存，维护外汇，减少地方债等等。甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米，所以现在房价很正常。以下是来自知乎一条点赞过万的回答，深以为然，特贴上来与读者分享。

先请各位思考两个问题：

假设中国只有两个行业，凯发旗舰-凯发k8官方旗舰厅、工厂。

1.假如你是有钱人，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%。

请问你怎么用这笔钱？

答：投资工厂。

这是10年前的中国。

2.假如你还是有钱人，你有1000万，房价一年涨20%，工厂一年收益5%。

请问你怎么用这笔钱？

答：投资房子。

这就是现在的中国。

为什么会发生这种情况？

答：很好理解，因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多，工厂的收益就越小，只有一个人做手机，可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机，收益率变成100%，然后变成50%，40%，30%，20%，10%……

突然，大家发现工厂的收益率比买房要低了，于是有钱人不投资工厂了，改去买房。

房地产有一个特殊属性：投资品。所谓投资品，简单理解，就是当所有人都来买的时候，价格就上涨，当所有人都卖的时候，价格就下降。例如股票，黄金，就是典型的投资品。

这点和工厂正好相反。

于是大家开始不再去投资工厂，开始买房，原本房价一年5%，后来10%，20%，30%，40%……

但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需。其他投资品，价格高就高了，无所谓，比如黄金，黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点，一股平均100万，普通人也不是一定要去买股票。

房地产不可以，房地产真的很多人需要，很多人不想投资，他们是真的需要房子。

最要命的是，这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉，更敢买，比起买黄金买股票，房子在很多人眼里风险小得多。

所以政府必须要稳定房价。

第一段结束。

第二段：

请各位思考一个问题，通过上面那个例子，各位如果是政府，应当如何做？

答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候，就限制房价。因为这个时候限制房价，房价就算跌，也不会有降多少，因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的。

然而政府没有这么做。

于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂，大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨），越涨越快。从5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

房地产收益率越高，就超过工厂越多，大家越来买。

这个时候，政府发现，房价要控制，再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了。

于是政府突然反应过来，要控制房价！

但是这个时候，政府又发现个问题。

房价已经把gdp绑架了。因为上面说过，房子是投资品，现在房价一年上涨50%，大家都来买，如果政府控制房价，让房价一年上涨1%，这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。

问题来了，房价绑架了gdp，如果大家纷纷卖房子，短时间内经济就崩溃了！

于是政府想了一想，房价不能控制，不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。

这时候政府的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。

首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。

这时候，一边鼓励刚需者买房，一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率，一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路，房价崩溃。

在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。

然而百姓管你这么多？现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗？甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。

然而，前面说了，房地产不是一种简单的投资品，他是很多人的刚需，尤其是年轻人。

于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房。

老百姓也没有钱买工厂的东西了。

工厂的收益率因为房变得更低了，有钱人不得不去投资房地产了。

于是工厂开始完蛋，这个时候，银行发现，怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工厂了！

于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓。房地产价格一降，银行就全是坏账……

于是房地产还绑架了银行。

政府靠卖地赚了好多钱，有钱就能拉动gdp，就能发财，开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱。只要房价不降，就有gdp，就有钱修路，就能仕途高升！

于是房地产还绑架了政府。

房价一控制，银行完了，gdp完了，政府完了，百姓一辈子赚的钱完了，社会完了。

日本85年广场协议，汇率上升，87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产，政府不管 地价上涨。

日本政府90年开始控制房价……结果呢?

错就错在，最开始就不该动【依靠房地产拉动经济】这种念头，只要动了这种念头，热钱进入房地产，就没有回头路了，只能一条路走到死。

最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚，谁死的不惨？

骑虎难下。

楼市崩盘后的日本

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月下跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路，自杀甚至成为一种风潮。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。

房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让很多日本人在还债中度过了一生。

妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手，老龄化。房价继续走低，企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。

国内地产行业属于政策性市场，正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减，当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落又是值得深思的问题。但愿日本这样的人间惨剧不要在中国重演！